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各街道办事处、镇（乡）人民政府，区政府各部门： 《k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载物业管理工作的实施意见》已经区政府研究同意，现k8凯发官方app下载给你们，请认真贯彻落实。 k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载人民政府办公室
2012年8月27日
k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载 k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载物业管理工作的实施意见 为k8凯发官方app下载规范我区物业管理工作，提升物业服务水平，根据《k8凯发官方app下载物业管理条例》（以下简称《条例》）、k8凯发官方app下载人民政府办公厅《k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载全市物业管理工作的意见》（成办发〔2012〕11号）（以下简称《意见》），结合我区实际情况，提出如下意见： 一、总体思路 坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕建设宜商、宜业、宜居的国际化生活品质城奋斗目标，坚持“整体联动、齐抓共管、综合协调”工作思路，以“便民、利民、惠民、为民”为宗旨，规范k8凯发官方app下载物业管理工作，充分发挥物业管理在改善人居环境、强化城市管理及城乡环境综合治理中的积极作用，加快建立“服务规范、管理有序、环境优美、和谐文明”的物业管理长效机制，不断提升物业管理科学化水平，让全体居民共享更有安全感、尊严感、幸福感和归宿感的生活。 二、目标任务 （一）2012年，k8凯发官方app下载建立服务规范、管理有序、环境优良、和谐文明的物业管理长效机制。k8凯发官方app下载100户以上农民集中居住区物业管理规范化建设达标率60%，老旧小区（院落）物业管理规范化达标率60%。 （二）2013年，k8凯发官方app下载城乡物业管理实现全覆盖，行政监管职责全面落实，社会基层治理明显加强，业主民主管理k8凯发官方app下载优化，矛盾纠纷明显减少，物业服务水平全面提升。 三、主要内容 （一）加强业主大会建设 1 、成立工作机构。各街道办事处、镇乡人民政府和社区居委会要将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，成立物业管理工作机构，配备物业管理工作人员，明确工作职责，加强政策法规宣传，指导、监督本辖区内物业管理区域业主大会建设工作。区房管局要加强业主大会及其业主委员会工作指导，促进物业管理依法有序开展。 2 、明确工作任务。要按照“应建尽建”原则，对符合业主大会设立条件的物业管理区域，各街道办事处、镇乡人民政府和社区居委会要组织业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责，确保业主大会设立率2012年达60%，2013年达到80%。 （二）加强房屋安全监管和社会治安综合治理 1 、加强房屋使用安全监管。区房管局要依法履行监督管理职责，对物业管理区域房屋结构安全实施严格管理，监督物业服务机构严格按照规定对违法违规行为进行劝阻、制止和报告。 2 、加强预防和处理违法建设行为。区规划局负责加强对k8凯发官方app下载物业管理区域内的违法建设行为的有效预防和处理。对物业管理区域内违法建设、违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为，由物业服务机构、业主委员会或相关业主向区规划局报告，同时书面告知当地街道办事处、镇乡人民政府，区规划局应及时依法查处；对尚未依法整改违法行为的单位和个人，由区规划局书面告知区房管局、区工商分局、区民政局，暂缓办理房屋产权登记（含房屋产权转移登记）、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业（含个体工商户）注册登记和社会组织登记。 3 、加强社会治安综合治理。区房管局要加强物业管理区域内房屋租赁市场监管；区公安分局要加强物业管理区域内流动人口的管理，指导、督促物业服务机构加强物业管理区域内的安全防范工作，消除各类治安安全隐患；各物业服务机构对存在的安全隐患应及时整改，对整改不力，发生重大社会治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，区房管局将依法对相关物业服务机构给予信用记分、通报批评、依法撤销资质等处理。 （三）加强物业管理区域基层民主自治建设 1 、加强社区组织建设。区民政局要指导各街道办事处、镇乡人民政府设立便于实施物业管理的居民自治单元，夯实社会基层治理基础。对符合社区建设相关条件的区域，要设立社区，依法选举产生居（村）民委员会；对不符合条件设立社区的，要按照居（村）民小组尽量与物业管理区域相一致的原则，建立居（村）民小组。居（村）民委员会成员、居（村）民小组组长为物业管理区域业主的，可推荐为业主委员会委员候选人参加选举。 2 、加强矛盾纠纷调处。健全和完善区、街镇乡、社区“三级调解”机制，定期组织召开本辖区内社区居委会、物业服务机构、业主委员会参加的物业管理工作联席会议，加强沟通，及时了解物业管理工作中的热点、难点问题，将物业管理矛盾纠纷化解在基层。区司法局要指导建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，发挥人民调解在预防和化解物业管理纠纷中的积极作用。 （四）加强老旧小区（院落）物业管理 1 、完善老旧小区（院落）公共设施配套。各街道办事处、镇乡人民政府按照“属地管理”原则，完善所在辖区老旧小区（院落）的基础设施和公共服务设施的配套，改善老旧小区（院落）的人居环境质量，为老旧小区（院落）实施物业管理提供基础条件。 2 、组建社区物业服务中心。各街道办事处、镇乡人民政府要指导成立社区物业服务中心，积极推行物业服务其他管理人制度，加强老旧小区（院落）物业管理工作。 3 、加强业主民主管理。对不具备成立业主大会条件的老旧小区（院落），由社区组织业主推选代表成立小区“管委会”，代行业主委员会的职责，加强老旧小区（院落）民主管理、规范化管理。 4 、建立物业服务质量标准。在充分征求小区业主、街道办事处、镇乡人民政府和辖区居（村）委会意见的基础上，由区房管局牵头制定老旧小区（院落）物业服务质量标准细则，确保安防措施到位、环境卫生整洁、秩序维护井然、车辆停放有序、设施维保准时、绿化养护良好、道路保养畅通、维修服务及时。 （五）加强物业服务机构行政监管 1 、实行属地检查通报制度。区房管局要加强资质审核，严把准入关，加强对物业服务机构服务质量及从业行为的日常监督检查，加强对k8凯发官方app下载业主委员会委员、物业服务机构、项目经理以及其他从业人员的信用监管。 2 、加强物业服务活动监督。区房管局要加强房屋专项维修资金的使用管理，提高工作效率。同时，监督指导物业服务机构在物业管理区域内，定期公布其依法利用共用部位、共用设施设备开展经营所得收入的分配、使用情况及物业服务收费情况。 3 、推行项目经理负责制。依照《条例》规定在物业管理区域内推行项目经理负责制。在我区行政区域内从事物业服务的项目经理必须持有国家《物业管理师注册证》、物业服务项目经理证书或其它相应的执业资格证。项目经理对任职的物业服务项目负有依照物业服务合同的约定及物业管理服务的相关规定实施管理和服务的责任。 （六）优化物业服务发展环境 1 、实行制度化的服务管理。物业服务机构要按照法律、法规的规定和物业服务合同约定为业主提供服务，同时自觉接受主管部门、职能部门、街道办事处、镇乡人民政府、辖区居（村）委会的检查、指导和监督，主动配合街道办事处、镇乡人民政府、辖区居（村）委会相关工作，积极参加社区建设，不断提升服务水平，树立企业良好形象。 2 、制定科学化的等级标准。区房管局要严格按照物业服务等级标准，对我区物业服务费用可按物业类型、企业资质、市场环境、业主服务需求和物价指数等因素的变化有序调整。 3 、推行市场化的定价机制。区发改和经信局要按照《意见》规定配合研究建立城乡统筹、科学合理的物业服务定价机制，k8凯发官方app下载提高k8凯发官方app下载物业服务的市场化水平。住宅物业实行等级服务收费。商品住宅（不含别墅）前期物业服务收费及保障性住房的物业服务收费实行政府指导价，指导价由价格主管部门会同区房管局定期公布。 四、职责分工 （一）各街道办事处、镇乡人民政府：按照“属地管理”原则，作为辖区内住宅小区物业管理工作的责任主体，具体组织辖区内物业管理工作。加强物业管理监管队伍建设，保证有专门机构、具体人员负责物业管理监管工作，把物业管理纳入社区管理范畴；加强对物业管理工作的指导、协调和监督；积极指导居（村）民委员会更好地发挥对业主大会、业主委员会的指导、监督作用；加强对筹备成立业主大会工作的研究，k8凯发官方app下载促进业主对物业的依法维权、有序参与、民主管理、民主监督；与区房管局共同建立健全物业管理利益协调机制、诉求畅通机制、纠纷预警预报和调解机制，积极配合调解处理物业管理中的投诉；定期组织召开相关部门和单位参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理区域内物业管理中的综合性问题，并落实考核工作；主动掌握辖区内各类物业的管理、使用、服务情况，及时发现这些活动的重点、难点和热点，认真把握这些活动的规律，积极采取有力措施促进辖区内物业管理效能最大化，切实维护好业主的合法权益。 （二）区房管局：负责物业管理活动的监督管理工作，切实履行好《条例》赋予的相关职责，积极会同有关部门将相关制度贯彻落实好，认真研究物业管理发展中的新情况、新问题，及时制定相应的规范，积极宣传，认真培训，尤其是对开发建设单位、物业服务机构等与物业管理活动有关的从业人员的培训；加强对物业管理行业协会的指导和监督，强化行业自律管理，不断促进行业协会的健康发展；依法查处物业管理中的违法行为；加快房地产行业信用体系的建设，为社会提供信息查询和市场监管服务。 （三）区建设局：负责在建物业施工过程中的质量监督和管理；依法受理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉；负责理顺二次供水管理体制，逐步推进二次供水设施改造，全面提高供水水质。 （四）区规划局：负责新建物业管理区域的统一规划，按规定配置包括车库（位）、物业服务用房等在内的建筑物附属设施；配合房产管理部门k8凯发官方app下载物业管理区域的划分工作；协调解决物业管理区域内涉及规划的历史遗留问题；查处擅自改变专有部分使用性质的行为；对物业管理区域内在公共绿化、道路等场地擅自搭建建（构）筑物的查处。 （五）区发改和经信局：负责适时调整公布的物业服务费用政府指导价；对物业管理活动中的各项收费进行监督、检查，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业服务收费投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。 （六）区工商分局：加强企业登记中对住所的审查，不得为将住宅擅自改变房屋使用性质作为住所（经营场所）的企业（个体工商户）办理登记；经规划管理部门批准同意改变房屋使用性质的，工商行政管理部门在办理营业执照时应当查验规划管理部门的批准文件；牵头负责召集相关部门加强对物业管理区域内无照经营行为的查处。 （七）区公安分局：负责指导、督促物业管理区域内的安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件；加强对物业管理区域内流动人口和犬只的管理。 （八）区城管局：负责对破坏临街房屋外貌的查处；对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处；对物业管理区域内的环境卫生进行检查、指导和监督；加强对物业管理区域内户外广告设置的监督管理；对临街安装空调等的投诉和纠纷进行调查处理。 （九）税务部门：认真落实国家统一出台的税收减免政策，促进物业服务机构健康发展。 （十）区民政局：指导街道办事处、镇乡人民政府及居（村）民委员会加强对业主大会的指导、监督和日常管理。 （十一）消防部门：负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。 （十二）区卫生局：负责对物业管理区域内二次供水的卫生监督管理。 （十三）区环保局：负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处。 （十四）区质监分局：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位k8凯发官方app下载特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。 （十五）区计生局：负责物业管理区域内人员的计划生育管理工作。 （十六）区气象局：负责物业管理区域内防雷装置以及气象特种设备的定期检测、安全监察；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的防雷装置以及气象特种设备事故。 （十七）区信访局：负责k8凯发官方app下载物业管理区域内的信访管理协调工作。 （十八）区安监局：负责k8凯发官方app下载物业管理区域内安全生产的指导监督工作。 （十九）区司法局：指导基层人民调解组织积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷。 （二十）供水、供电、供气、供热、信息等专业单位：应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施、设备的维修、养护责任；协助物业服务机构、街镇乡、社区检查、处理相关管线和设施、设备跑、冒、滴、漏等情况。 （二十一）各部门负责协调处理涉及本部门职责范围内的投诉事件。 五、保障措施 （一）加强组织领导。成立“k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载k8凯发官方app下载物业管理工作领导小组”，统筹组织推进k8凯发官方app下载物业管理工作。各成员单位要在领导小组的统一领导下，按照任务分工，各司其职，相互配合，联动推进。各街道办事处、镇乡人民政府具体负责本辖区物业管理工作，区房管局负责监督和指导。 （二）加强统筹协调。按照“分层管理、分级投入”原则，加强人力、物力、财力投入，确保有专门机构、具体人员抓物业管理工作。区财政每年安排一定的专项资金，主要用于改善老旧小区（院落）的基础设施和功能配套，补助低保家庭和困难家庭的物业服务费用，奖励优秀物业服务机构，补贴各街道办事处、镇乡人民政府、社区居委会的日常工作经费。区级相关职能部门要根据有关法律、法规规定，研究制定推进k8凯发官方app下载物业管理服务工作的就业、价格、税收等具体政策和措施。 （三）加强目标考核。将物业管理工作纳入k8凯发官方app下载综合目标管理体系，对各街道办事处、镇乡人民政府进行年度目标考核。目标督查部门要会同区房管局，加强对目标任务落实情况的督查、管理和考核。 本实施意见由区城乡房产管理局负责解释，自k8凯发官方app下载之日起30日后施行，有效期5年。 (责任编辑：湖南物业网田) |
